b) Mietvertrag ohne Nachmieterklausel
aa) Grundsatz
Meistens ist keine Nachmieterklausel in Mietverträgen. Wichtigster Grundsatz hierbei ist: der Vermieter hat keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, auch dann nicht, wenn zumutbare Ersatzmieter gestellt werden. Dies folgt aus dem allgemeinen Grundsatz pacta sunt servanda, d.h. Verträge sind bindend. Dementsprechend ist es auch egal, ob der Mieter die Wohnung nutzen kann oder nicht (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB = § 552 S. 1 BGB a.F.).
Eine Ausnahme bildete bis zum 01.09.2001 der alte § 570 BGB für Militaerpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer. Diese Regelung ist nunmehr entfallen.

bb) Treu und Glauben
Ausnahmsweise kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter gegen Stellung eines geeigneten Ersatzmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn Gründe vorliegen, die dem Mieter eine ordnungsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Es müssen also kumulativ zwei Voraussetzungen vorliegen:

- ein wichtiger Grund und
- ein geeigneter Nachmieter.

Es ist umstritten, ob dies nur für Wohnraummietverhältnisse oder auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume gilt.

aaa) Interessenabwägung
Grundsätzlich sind lediglich Interessen relevant, welche nicht im Einflußbereich des Mieters liegen.

aaaa) Restlaufzeit des Mietvertrages
Ein wichtiger Faktor bei der Interessenabwägung ist die Restlaufzeit des Mietvertrages. Die Kündigungsfrist bzw. eine Restlaufzeit von 3 Monaten rechtfertigt kein wichtiges Interesse des Mieters (OLG Oldenburg, ZMR 1982/285). In Zusammenhang mit einem anderen Grund (z. B. familiäre Veränderungen) kann eine Kündigungsfrist von 1 Jahr unzumutbar sein (LG Arnsberg, DWW 1991/285)

bbbb) Einzelfälle
Grundsätzlich ist bei der Interessenabwägung jeweils auf den konkreten Einzelfall abzustellen. Jedoch kann man sich an bisheriger Rechtsprechung orientieren. Daher seien hier exemplarisch einige Fälle aufgelistet.

(1) Wesentliches Interesse liegt vor bei

- schwerer Krankheit des Mieters
- Aufnahme in ein Altersheim
- wesentlicher Veränderung der Familie (LG Bonn WuM 1992/16, LG Landshut WuM 1996/542, LG Oldenburg WuM 1995/394)

(2) Kein wesentliches Interesse liegt vor

- bei Bezug einer billigeren, besseren oder verkehrsgünstigeren Wohnung (OLG Hamburg DWW 1987/71)
- aus Gründen des sozialen Mietrechts (OLG Hamm WuM 1995/577)

bbb) Zumutbarkeit des Nachmieters
Der Nachmieter muß für den Vermieter - der einen neuen Vertragspartner erhält - zumutbar sein. Das erfordert, daß der Nachmieter nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, daß der Vermieter nicht schlechter gestellt wird. Weiterhin muß der Nachmieter (zumindest) die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert akzeptieren.

aaaa) Mieterhöhungen
Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter vom Ersatzmieter einen höheren Mietzins fordern, wenn der bisherige Mietzins unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, auch wenn mit dem vorherigen Mieter eine Staffelmiete vereinbart wurde (OLG Hamburg, NJW-RR 1987/657, LG Saarbrücken WuM 1995/313, a.A. Sternel Mietrecht IV 351)

bbbb) Vereitelung durch Vermieter
Wenn der Vermieter durch Forderung unangemessener Vertragsbedingungen mit einem potentiellen Ersatzmieter den Vertragsabschluß vereitelt (und natürlich ein entsprechender wichtiger Grund vorlag) gilt das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt, zu welchem der potentielle Nachmieter einen Vertrag geschlossen hätte, als beendet (OLG München, ZMR 1995, 156, OLG Düsseldorf, DWW 1992, 242).

cccc) Ablehnung eines Nachmieters
Der Vermieter kann aus objektiven Gründen einen Nachmieter ablehnen. Die Begrenzung auf 3 Ablehnungen gibt es nicht!

(1) Objektive Gründe
- keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter (OLG Düsseldorf, WuM 1995/391=
- der Nachmieter will die Wohnung gewerblich nutzen (LG Gießen WM 1996/23)
- der bisherige Mieter befindet sich mit der Mietzahlung in Verzug; dabei wird die Kaution nicht zugunsten des Mieters angerechnet (KG, WuM 1992/8)

(2) Kein objektiver Grund
- der Ersatzmieter ist Ausländer (BGH MDR 1970/320)