1. Grundsatz
Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (§ 536 BGB a.F.) hat der Vermieter
(!) die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h. der
Vermieter muß die Instandhaltung (Wartung) und Instandsetzung
(Reparaturen) leisten. Nur wenn der Mieter die Sache durch
vertragswidrigen Gebrauch (d.h. nicht normale Abnutzung)
beschädigt, muß dieser den Schaden ersetzen. Diese Regelung kann
jedoch durch Vertrag geändert werden, was heute der Regelfall ist.
2. Laufende
Schönheitsreparaturen
a) Umfang
Es handelt sich um die Beseitigung von Dekorationsmängeln. Eine
Definition findet sich in § 28 II 5 5 II. BerVO. Danach umfassen
Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der
Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper
einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenstern und
Außentüren von innen. Diese Norm kann zur Auslegung des Begriff
auch im freifinanzierten Wohnraum entsprechend herangezogen werden.
b) Qualität der
Arbeit
Der Mieter kann zur fachmännischen Durchführung verpflichtet
werden, nicht jedoch dazu , einen Fachhandwerker zu beauftragen.
Wenn der Mieter eine fachmännische Eigenleistung erbringen kann,
ist ihm dies gestattet (abweichende Regelungen sind nach § 9 AGBG
unwirksam, wenn sie individualvertraglich einen bestimmten
Fachbetrieb vorschlagen nach Par. 138 I BGB).
c) Fristen
Es dürfen in AGB Fristen für die Arbeiten vorgeschrieben werden.
Als üblich und angemessen gelten: Küche/Bad alle 3 Jahre,
Wohnräume alle 5 Jahre, übrige Bereiche alle 7 Jahre). Findet sich
keine Fristenvereinbarung, werden diese Fristen in ergänzender
Vertragsauslegung in Anlehnung an den Mustermietvertrag des BJM
angenommen.
3. Grundrenovierung
bei Ein-/Auszug
Grundsätzlich kann eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter nur
für eine Grundrenovierung - also entweder bei Einzug oder bei
Auszug erfolgen.
a) Einzug
Eine Grundrenovierung bei Einzug wird nur bei einer entsprechenden
individualvertraglichen Vereinbarung geschuldet (BGH NJW 1993/532)
b) Auszug
Eine Endrenovierung schuldet der Mieter entweder weil er die
Schönheitsreparaturen nicht pflichtgemäß durchgeführt hat oder
aufgrund einer entsprechenden individualvertraglichen (nicht
formularmäßigen, OLG Frankfurt, DWW 1981/293) Klausel im
Mietvertrag. Wenn der Mieter die laufende Renovierung erfüllt hat,
darf ihm für den Fall des Auszugs nur eine solche Renovierung
zusätzlich vorgeschrieben werden, die den Ausgleich der nach der
letzten Renovierung eingetretenen Dekorationsmängel betrifft.
c) Kostenbeteiligung
Wenn bei Auszug kein Grundrenovierung geschuldet ist, kann aber
(durch AGB) vereinbart werden, daß der Mieter anteilig die Kosten
für die nächste fällige Schönheitsreparatur zu tragen hat (OLG
Stuttgart NJW 1982/1294). Beispiel: wenn die Küche alle 3
Jahre renoviert werden muß und 1 Jahr seitdem verstrichen ist,
würde nach einer solchen Klausel der Mieter 1/3 der Kosten für die
nächste Schönheitsreparatur tragen müssen. Der Mieter darf
alternativ auch die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen
ausführen. |
